U javnom medijskom prostoru potrebno je naglasiti i jasno razlikovati stanove u zgradama stambene namjene, za koje nadležni županijski uredi izdaju rješenja za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u takozvanom domaćinstvu, od stvarne djelatnosti u obiteljskim domaćinstvima u kojima su vlasnici nekretnina vlasnici cijele nekretnine, te borave s gostima u svom objektu u domaćinstvu, budući dočekuju goste, sami im mijenjaju posteljinu ispraćaju ih, te sami čiste svoje kapacitete u stvarnom ugostiteljskom objektu u domaćinstvu.
Da pojasnimo, „domaćini“ koji obavljaju registriranu „ugostiteljsku djelatnost u domaćinstvu“ u stanu u stambenoj zgradi fizički i objektivno ne mogu biti „ugostitelji u domaćinstvu“ budući u stanu veličine od 20-80 m2 fizički ne borave, niti objektivno ne mogu boraviti istovremeno s gostima u istom objektu odnosno u stanu veličine od 20-80 m2 koji se nalazi smješten u stambenoj zgradi.
Skrećemo pozornost da postoji i jedan manji broj ugostitelja u domaćinstvu, koji jesu stvarni ugostitelji u domaćinstvu u stanovima koji se nalaze u stambenim zgradama, a to su oni koji su u sklopu vlastitog stana veličine 100 m2 i više koji su iskoristili zakonsku mogućnost registracije ugostiteljskog objekta u domaćinstvu, no budući borave u istom stanu sa svojim gostima, te ih opslužuju predstavljaju kategoriju stvarnih ugostitelja u domaćinstvu i takvi objekti, budući domaćin boravi cijelo vrijeme sa svojim gostima de facto u istom stanu, ne predstavljaju problematičnu kategoriju.
Prema iskustvu iz svakodnevnog života u stambenim zgradama u Splitu, evidentno je da se ti stanovi „ugostiteljski objekti u takozvanom domaćinstvu“ (takozvani, jer domaćini žive na drugom mjestu, a sve poslove oko iznajmljivanja tih objekata provode treće osobe i agencije i to po principu „puno za prazno“), za koje su vlasnici koji žive na drugim adresama u Splitu i izvan Splita, od nadležnih županijskih ureda dobili dozvole za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u domaćinstvu, daju agencijama (ponekad i neregistriranim) da za njih obavljaju poslove punjenja kapaciteta, dočekivanja gostiju, čišćenja tih objekata u takozvanom domaćinstvu, te državi plaćaju za „djelatnost u domaćinstvu“ mizeran paušal, za razliku od poreza od 12% koji vlasnik plaća u slučaju dugotrajnog najma.
Ovdje navodimo dokumentirani primjer iz Splita, iz stambene zgrade koja se nalazi u užoj gradskoj jezgri. Dakle, vlasnik stana koji živi u udaljenom dijelu grada, a stan u centru od 31 m2 iznajmljuje putem posrednika i agencije, te se taj objekt putem platforme booking.com oglašava kao Studio apartman s tri zvjezdice za 5 osoba (iako po Pravilniku o kategorizaciji obzirom na kvadraturu stana može primiti maksimalno 3 osobe), te na taj način stambena zgrada bez suglasnosti svih suvlasnika stambene zgrade postaje dio disperziranog „hotela“. Takav objekt ne čisti vlasnik, niti on dočekuje goste, niti mijenja posteljinu. Iz navedenog je razvidno da se ovakav način obavljanja ugostiteljske djelatnosti u domaćinstvu, u stanovima koji su smješteni u stambenim zgradama ne može smatrati „socijalnom kategorijom“ odnosno „socijalnom“ pomoći građanima da popune kućni budžet. Da se tu radi o „socijalnoj“ kategoriji, onda bi taj vlasnik stana koji je ishodio rješenje za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u domaćinstvu sam obavljao sve poslove oko toga ugostiteljskog objekta u takozvanom domaćinstvu u stanu smještenom u stambenoj zgradi.
Najveću odgovornost za izdavanje rješenja za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u domaćinstvu u stanovima u zgradama stambene namjene imaju nadležni županijski uredi koji pri izdavanju rješenja ne primjenjuju načelo razmjernosti u zaštiti prava stranaka i javnog interesa sukladno članku 6. stavak 3 Zakona o općem upravnom postupku budući su dužni pri rješavanju voditi računa da pri ostvarenju prava stranaka (misli se primjerice na vlasnika stana u stambenoj zgradi kojemu se izdaje rješenje za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u domaćinstvu) ne bude na štetu trećih osoba (ostalih suvlasnika stambene zgrade).
Županijski uredi pri izdavanju predmetnih rješenja za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u domaćinstvu kojima se dozvoljava obavljanje te djelatnosti u stanu smještenom u stambenoj zgradi postupaju izvan svoje nadležnosti na način da bez pravnog uporišta odlučuju o imovinsko-pravnim odnosima i suvlasništvu svih suvlasnika stambene zgrade. Pri tom samovoljno odlučujući o promjeni namjene zajedničkih dijelova stambene zgrade (stubišta, liftova, zajedničkih terasa) iz stambene u namjenu obavljanja djelatnosti.
Rješenja kojima se odobrava obavljanje ugostiteljske djelatnosti u domaćinstvu nisu u skladu s člankom 41. Zakona o vlasništvu, budući županijski uredi nadležni za izdavanje predmetnih dozvola za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u domaćinstvu u stambenoj zgradi bez pravnog temelja mijenjaju namjenu stana za stanovanje i njegovih neodvojivih pripadaka u namjenu obavljanja djelatnosti -„ugostiteljskog objekta u domaćinstvu“, a nastavno na zajedničke dijelove zgrade (stubišta, liftove, zajedničke terase) budući je Zakonom o vlasništvu previđeno da je za takve prenamjene, koje predstavljaju izvanrednu upravu u nekretnini u kojoj postoji više suvlasnika, potrebna suglasnost 100 % suvlasnika te nekretnine. Potrebno je ovdje naglasiti da iznajmljivači u stambenim zgradama koriste resurse zgrade za razliku od malih iznajmljivača koji koriste svoje resurse.
Osim toga postupanje županijskih ureda nadležnih za izdavanje rješenja za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u stambenoj zgradi nije u skladu ni s člankom 60. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima budući je odredbama citiranog članka određeno da svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja mu je u suvlasništvu (stubište, liftovi, zajedničke terase).
Da pojasnimo, Građanska inicijativa STANARI ZAJEDNO traži da Država zabrani obavljanje ugostiteljske djelatnosti u domaćinstvu/ugošćavanje turista u stanovima koji se nalaze u stambenim zgradama u RH, budući je namjena stambenih zgrada i stanova u njima isključivo stambena.
U tom svjetlu donosimo i podatke iz Studije turističkog prihvatnog kapaciteta grada Splita koju je za Turističku zajednicu grada Splita izradio Institut za turizam 2022. godine.
Studija je pokazala da je primjerice na području splitskog kotara Grad 2021. godine u stambenim prostorima (stanovima u stambenim zgradama) uspostavljen gotovo jednak broj turističkih kreveta u kućanstvima koliko ima i stanovnika (broj stanovnika u kotaru Grad je 7571).
U Studiji je navedeno da su preferencije razvoja turizma prema stavu stanovništva na području grada Splita hotelski smještaj 67,8 % kapaciteta, u središnjem Splitu 70,1 %, kupališnom Splitu 71,6 %, te na širem gradskom području 60,6 %. Prema istoj za privatni smještaj u gradu Splitu pozitivno se izrazilo 24 % anketiranih ispitanika, od čega u Središnjem Splitu 19,5 %, kupališnom Splitu 21,5 %, te je 29 % ispitanika iz Studije navelo da ima prihode od turizma, 21,4 % ih je navelo da nema prihode od turizma, a 7,6 % ispitanika s područja grada Splita nije ni za hotele niti za privatni smještaj, dok u središnjem Splitu (centru grada) takav stav ima 10,4 % ispitanika, te u kupališnom Splitu 6,9 %.
Iz Tablice 5.9 navedene Studije Instituta za turizam razvidno je da 92,8 % ispitanika s područja grada Splita smatra lošim utjecaj pretvaranja stanova u turističke apartmane na kvalitetu života u gradu Splitu, te ih 7,2 % smatra da život postaje puno bolji.
Prema „Pokazatelju održivosti“ iz spomenute Studije manje od 50 % stanovnika grada Splita je izrazilo svoj stav, dok 57 % svih ispitanih i 54 % ispitanih u „središnjem Splitu“ smatra da proces pretvaranja stanova u turističke apartmane smanjuje kvalitetu života u Gradu. Nadalje je iz Studije razvidno da je vezano za razvoj hotelskog smještaja svoj stav iskazalo više od 50 % stanovnika Splita, te njih 68 % smatra da treba poticati gradnju hotela (najveća podrška tome je u središnjem i kupališnom Splitu).
Što se tiče privatnog smještaja, prema Studiji Instituta za turizam, u svim zonama Grada Splita manje od polovice ispitanika (25 %) smatra da turistički razvoj treba temeljiti na privatnom smještaju.
Ispitanici iz spomenute Studije iskazali su stav da prekomjerni intenzitet ponude smještajnih kapaciteta na području zone središnjeg Splita, uključujući otvaranje smještajnih kapaciteta u stambenim zgradama, ugrožava sposobnost urbane revitalizacije, te su stanovnici iskazali negativan stav prema procesu pretvaranja stanova u turističke apartmane tsmatrajući da to umanjuje kvalitetu života u Gradu.
Svega 3 % ispitanika iz Studije zadovoljno je mogućnošću nalaženja odgovarajućeg stambenog prostora po prihvatljivoj cijeni, te je visoki udio nezadovoljnih od 76 % prisutan u sličnoj mjeri u svim zonama Grada, te među onima koji ostvaruju i onima koji ne ostvaruju prihod od turizma.
Iz Studije je razvidno da zaposleni u pružanju usluga u turizmu na području grada Splita, a prema podacima FINE čine 10 %, te se taj broj sezonalno povećava za 3,3 % do 4 %.
Vezano za rezultate ispitivanja u Studiji koji se odnose na „Usmjerenost na turizam kao izvor prihoda u Splitu“ pokazatelji su sljedeći, turizam kao glavni izvor prihoda kućanstva navodi se za 10 % stanovnika u gradu Splitu, kao dodatni izvor prihoda navodi se za 28 %, dok 61,1 % stanovnika u gradu Splitu nema prihod od turizma. U užem središtu Splita 11% stanovnika kao glavni prihod navodi prihod od turizma, 30 % ga navodi kao dodatni prihod, 58,1 % nema prihod od turizma. U kupališnom Splitu 8,3 % stanovnika ostvaruje prihod od turizma kao glavni prihod, 34,2 % ga navode kao dodatni prihod, 57,5 % ih nema prihod od turizma, te na širem gradskom području 10,3 % ih ima kao glavni prihod, prihod od turizma, kao dodatni ga ima 27,2 %, a 62,5 % nema nikakav prihod od turizma.
Iz Studije Instituta za turizam je razvidno da više od 60 % stanovnika grada Splita ne ostvaruje nikakav prihod od turizma, da je turizam glavni izvor prihoda za 10 % stanovnika, te predstavlja dodatni prihod za 28 % stanovnika.
Slijedom svega navedenog, te na temelju brojčanih pokazatelja uključenosti stanovnika grada Splita u djelatnost turizma postotak od 10 % njih kojima je prihod od turizma glavni prihod njih 28 % kojima je prihod od turizma dodatni prihod, razvidno je da interesi ugostitelja u domaćinstvu u stanovima u stambenim zgradama predstavljaju interes manjine koja onemogućava većinu, odnosno suvlasnike stambenih zgrada u ostvarenju njihovog ustavnog prava na dom, te stoga Građanska inicijativa STANARI ZAJEDNO ustraje u zahtjevima da Sabor i Vlada RH donesu odluku o zabrani obavljanja ugostiteljske djelatnosti u stambenim zgradama u RH.