U Hrvatskoj je apartmanizacija stambenih zgrada započela kao proces koji se postupno intenzivirao tijekom posljednjih 20-ak godina, a osobito je uzeo maha nakon ulaska Hrvatske u Europsku uniju 2013. godine.
Iako se pojam “apartmanizacija” najčešće povezuje s pretjeranom i neplanski vođenom turističkom izgradnjom na obali, u kontekstu stambenih zgrada odnosi se na pretvaranje stanova – često i zajedničkih ili pomoćnih prostorija – u apartmane za kratkoročni turistički najam.
Apartmanizacija stambenih zgrada u Hrvatskoj nastala je tako što su se na državnoj razini dogovorili ministri turizma i prostornog uređenja da se dozvoli, odnosno tolerira fizičkim osobama registracija stanova u zgradama kao apartman. Kasnije je Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti propisano da usluge smještaja u stambenim zgradama, a ne samo poslovnim, mogu pružati obrti i trgovačka društva što je u startu bilo u suprotnosti s drugim zakonima.
Glavni uzroci početka apartmanizacije u stambenim zgradama je i porast turizma jer je Hrvatska postala sve popularnija turistička destinacija, osobito u gradovima poput Zagreba, Splita, Zadra i Dubrovnika, što je povećalo potražnju za smještajem, uključujući kratkoročni najam preko platformi poput Airbnba i Bookinga.
Drugi uzrok je pojava digitalnih platformi. Od sredine 2010-ih godina digitalne platforme omogućile su pojedincima da lako iznajmljuju smještaj bez posrednika, čime je apartmanizacija postala masovna i decentralizirana, razlog je i nedovoljna regulacija. Dugo vremena nije postojala jasna zakonska regulativa koja bi ograničila kratkoročni najam u stambenim zgradama, što je omogućilo gotovo nekontrolirano širenje turističkih apartmana.
Ekonomski motivi su isto uzrok apartmanizacije stambenih zgrada jer su stanodavci shvatili da je kratkoročni najam višestruko isplativiji od dugoročnog najma, pa su mnogi prenamijenili stanove u apartmane. Došlo je do pada dostupnosti stanovanja. Brojni vlasnici nisu više stanove koristili za život, već isključivo kao investiciju, što je dodatno pogoršalo stambenu krizu, osobito za mlade obitelji i dugoročne najmoprimce.
Tipične faze procesa su prenamjena stanova u apartmane bez suglasnosti suvlasnika zgrade, pretvaranje pomoćnih prostora (npr. ostava, podruma) u apartmane, rekonstrukcija stanova u više manjih jedinica, pojava konflikata unutar zgrada (oko buke, sigurnosti, korištenja zajedničkih prostora), te naknadni pokušaji regulacije (npr. kroz Odluke gradova ili izmjene Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti).
U gradovima poput Splita i Zadra, apartmanizacija stambenih zgrada počela se javljati još početkom 2000-ih, no pravi zamah dobila je tek oko 2010. godine. U Dubrovniku, proces je počeo ranije i bio je izraženiji zbog visoke platežne moći gostiju.
Apartmanizacija, kojom se uništava stambeni fond, posljedica je neusklađene turističke, stambene i demografske politike. Tradicija hrvatskog turizma je pružanje usluga smještaja u domaćinstvu u obiteljskim kućama, a ne u zgradama namijenjenim potrebama građana za stanovanjem. Zato se apartmanizacija zgrada može zaustaviti samo mjerama na državnoj razini jer je do nje došlo dogovorom na toj razini.